Der Gebäudeunterhalt setzt sich aus verschiedenen baulichen und technischen Massnahmen zusammen, die dem Werterhalt einer Immobilie dienen. Zudem lassen sich mit einem systematischen und gut getakteten Vorgehen gezielt Steuern sparen.
Gebäudeplanung und Realisierung von Bauprojekten
Mit einer sorgfältigen Konstruktions- und Materialwahl können die Lebensdauerkosten bereits bei der Planung eines Gebäudes beeinflusst werden. Nicht immer geschieht dies mit der notwendigen Voraussicht. So werden die Erstellungskosten selten den Unterhaltskosten für die Lebensdauer eines Bauteils gegenübergestellt.
Beispiel: Eine vorgehängte Fassade aus Stein oder Faserzement ist bei der Realisation teurer als eine verputzte Fassade. Die Unterhaltskosten über ihre gesamte Lebensdauer fallen aber um einiges tiefer aus, sodass die teurere Fassadenkonstruktion bereits nach wenigen Jahren im Vergleich besser abschneidet.
«In den meisten Fällen verhindert der Beizug einer Fachperson in einer frühen Phase, dass anstatt unnötiger sowie kostspieliger Leerläufe effiziente und sinnvolle Sanierungsschritte geplant und ausgeführt werden.»
Peter Lehmann, GLB Betriebsleiter
Die häufigsten Fehler bei Sanierungsarbeiten
Wenn zum Beispiel die Heizungsanlage erneuert wird, bevor die Gebäudehülle saniert ist, ist die Dimension der Heizungsanlage möglicherweise nicht optimal auf die erst später gedämmte Gebäudehülle abgestimmt. Damit wird die logische Abfolge der Arbeiten auf den Kopf gestellt. Es entsteht ein Flickwerk, welches die nachfolgenden Arbeiten verteuert, erschwert oder gar verunmöglicht.
Vorgehen bei Sanierungen
Das richtige Vorgehen verteilt sich in den meisten Fällen auf vier Schritte – vor allem, wenn dabei auch energetische Gesichtspunkte berücksichtigt werden.
Der sinnvolle Taktfahrplan
Ein sinnvoll getakteter Zyklusplan mit regelmässigen Inspektionsintervallen beugt grossen Schäden und Wertverluste vor. Auf der Zeitachse könnte das in etwa so aussehen:
Halbjährlich: Dacheindeckung, Dachentwässerung usw.
Jährlich: Dachanschlüsse, offene Holzkonstruktionen, Heizkessel, Fugen
3-Jahres-Intervall: Aussenputz, Aussenanstrich, Nachbehandlung Holzfenster/Holztüren etc.
5-Jahres-Intervall: Tragende Konstruktionsteile, Kunststofftüren, Heizkörper, Bodenheizungen, Rohrleitungen, Boilerentkalkungen
10-Jahres-Intervall: Innenputz, Lichtschächte, Fliesen, Keramik, Parkett usw.
Rückstellungen und Erneuerungsfonds
Der Zahn der Zeit nagt an jedem Gebäude. Um die Finanzen für einen nachhaltigen Gebäudeunterhalt über die Jahre bereitzustellen, ist es empfehlenswert, je nach Gebäude und Nutzungsart jährlich mindestens 1 bis 2 % der Gebäudekosten (Kaufpreis) für die notwendigen Arbeiten zurückzulegen. Dies garantiert, dass Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten bezahlt werden können.
Was kann die Eigentümerschaft selber machen?
Je nach handwerklichem Geschick kann die Eigentümerschaft Arbeiten in Eigenregie ausführen (Filter wechseln, Pflegebehandlungen, kleinere Malerarbeiten usw.). Für anspruchsvolle Unterhaltsarbeiten an der Gebäudehülle oder technischen Einrichtungen empfiehlt es sich, Fachleute beizuziehen und sie gemäss den individuellen Möglichkeiten zu unterstützen. So oder so ist es jedoch sinnvoll, den idealen Mix bereits im Vorfeld mit den Projektleitenden zu definieren.
Fachübergreifende Erfahrung steht bereit
Ein nachhaltig optimaler Gebäudeunterhalt ist essenziell für den Werterhalt einer Immobilie. Die Komplexität ist aber in der Regel grösser, als zum vorne herein angenommen. Deshalb empfehlen wir allen Eigenheimbesitzern unseren genau dafür entwickelten Gebäudecheck GLB greenline. Eine kompetente Vertrauensperson gewährt Ihnen fachübergreifenden Einblick in die in dieser Art einzigartigen und über viele Jahre aufgebaute Erfahrung aus unserem Kompetenzportfolio «URS» (Umbauen, Renovieren, Sanieren).
Das GLB Team steht für Sie bereit. Los gehts!
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